(24.11.15 공통뉴스) 금융위원회가 발표한 부동산PF 개선방안

부동산 PF란?

1. 부동산 PF(Project Financing) : 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법
2. 선진국 : 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치하여 30∼40% 자기 자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출받음
3. 대출기관 : 低자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기보다는 건설사·신탁사 보증에 의존
4. 문제점 : PF 정보가 체계적으로 관리되지 않음 + 정부의 PF 위기에 대한 선제적 관리 취약 + 위기 발생 시 신속한 대응의 한계

해결방안

안정적인 수준의 자기 자본 확충 기반 마련

1. 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련
   1) 현황 : PF사업 토지비 비중은 통상 20∼40%이며 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약
   2) 개선방안 : PF 자기 자본비율 상향을 위해 고금리 대출을 통한 토지매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도
   → 제도개선 : 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시, 출자자의 이익 실현시점을 고려하여 양도차익 과세·납부이연 적용(「조특법」 개정)
   → 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅 진행
   → 토지주의 의사결정 지원*을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅 진행
2. 인센티브 등을 통한 자본 확충 지원
   1) 문제점 : 분양ㆍ준공 후 청산 구조는 운영까지 이어지는 사업방식 보다 자본 확충유인이 낮고, 공실 등의 문제 발생 가능
   → 개선방안 : 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례 부여
   2) 문제점 : 보증심사 시 ’일정 수준 자기 자금(토지비의 10% 또는 총사업비의 2% 이상)‘을 요건으로 하나, 비율이 높아도 인센티브 無
   → 개선방안 : 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해 PF 보증료 할인(HUG, HF 내규 개정)
   3) 문제점 : 장기임대주택 사업 활성화를 위해 금융회사의 참여가 필요하나, 국내 금융회사는 부동산 임대 업무수행이 곤란
   → 개선방안 : 자회사 소유, 간접투자(펀드 등) 등 다양한 방식을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안 마련
3. 리스크 관리 강화를 통한 자본 확충 유도
   1) 문제점 : 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외로, 30%를 상회하는 美 日 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준
   → 개선방안 : PF 대출 시 일정수준(예시 : 20%)의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 하여 위험가중치와 충당금을 차등화(예 : 은행·보험·증권)
4. 금융 건전성 규제체계 합리화
   1) 문제점 : PF 대출은 기업대출 보다 연체율이 높으나, PF 대출에 대한 위험가중치·충당금 규제는 이를 충분히 반영하지 못함 + 거액신용공여 한도 규제의 경우 전체여신에 대해서만 도입됨 + 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져 한도규제는 업권별로 상이함
   → 개선방안 : PF 대출의 연체율 수준 등을 감안하여 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련 + 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도규제 정비

 

부동산 PF 시장의 공정 질서 확립

1. PF 대출시 사업성 평가 강화
   1) 문제점 : PF사업은 시공사ㆍ신탁사 신용보강으로 리스크가 완화됨에 따라, 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인 부족
   → 개선방안 : PF 사업성 평가 기준ㆍ절차(수수료 원칙 등)를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화
2. 불합리한 관행 개선
   1) 문제점 : 금융사는 대출 시 리스크를 완화하기 위하여, 시행사 대신 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강 요구
   → 개선방안 : 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 「책임준공 개선 TF」를 운영하여, 책임준공 개선방안 마련
   2) 문제점 : PF 수수료 점검결과(금감원, ‘24.3~4), 일부 불합리한 수수료 부과관행 및 차주에 대한 정보제공 부족 등의 문제점 확인
   → 개선방안 : PF 수수료의 투명성 제고를 위해 업계(금융, 건설), 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF(’24.5~)를 통하여 개선방안 도출·시행
3. 부동산신탁사의 토지신탁 내실화
   1) 문제점 : 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험 존재
   → 개선방안 : 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리 강화
4. PF 통합정보시스템 구축
   1) 문제점 : 인허가ㆍ대출ㆍ분양 등 PF 관련 정보의 체계적 관리 부재로 효과적인 정책 수립과 선제적 리스크 대응에 한계
   → 개선방안 : PF 사업의 유형별ㆍ지역별ㆍ단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’ 구축

 

역량 있는 한국형 디벨로퍼 육성

1. 리츠를 통한 개발+운영이 가능한 디벨로퍼 육성
   1) 문제점 : LH 공공택지는 디벨로퍼가 LH로부터 택지를 공급받아, 오피스ㆍ상가 등을 개발하여 분양하는 구조가 일반적
   → 개선방안 : 안정적 자기 자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하여 안정적 개발 + 운영 도모
2. 기관투자자의 부동산 개발신탁 참여 활성화
   1) 문제점 : 부동산신탁사(이하 ‘신탁사’)는 개발사업에서 큰 비중(‘24.6월 기준 14개사 토지 수탁고 97.8조 원)를 차지하나 신탁사는 토지신탁 이후 기관투자자의 지분투자는 받지 못하고, 차입 위주의 자금 조달만 진행
   → 개선방안 : 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있도록 허용 검토
3. 우수 디벨로퍼 인증체계 마련
   1) 문제점 : 부동산 개발사업 시행능력에 대한 검증된 정보 부재는 건실한 사업시행자 확인과 자본금 투자유치 제약요인으로 작용
   → 개선방안 : 우수 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 ‘시행실적 검증*을 통한 시행능력평가 제도’ 도입

기대효과

1. 사업성 개선 및 리스크 감소 : “자기 자본 비율 증가 및 금융비용 감소”
   1) PF 사업에 현물출자 방식이 안착
   2) 자본비율이 높은 사업에 도시규제 특례, 택지 우선공급 등 인센티브 활성화, 금융사의 자본투자의 확대
   3) ‘PF통합정보시스템’, ‘전문기관의 사업성 평가’ 등을 통해 사전에 리스크를 진단하고 우량 사업 중심으로 추진 가능
   4) 제3자 보증 의존 관행은 축소되고 PF 리스크는 시행사·시공사·금융사 등 PF사업 참여자 간 균형 있게 안배
   5) PF 수수료, 보증비용 등도 합리적으로 개선되어 비용절감 가능
2. 주택공급 확대 : “부동산개발시장 경기 활력 제고 및 주택공급 여건 개선”
   1) 유휴토지 현물출자가 활성화
   2) 현물출자 시 토지매입을 위한 대출규모 감소 및 사업비 절감 = 분양가 인하
3. 종합부동산회사 육성 : “개발 + 운영 + 금융이 가능한 종합부동산회사 육성”
   1) 개발+ 운영으로 안정적 사업구조 마련
   2) 누적수익이 新사업 자본으로 참여하는 선순환 구조 가능
   3) 개발+운영 가능한 리츠를 활성화하여 종합부동산회사 성장 지원 및 우량사업에 국민 참여 기회 제공
4. PF관리기반 마련 : “PF 사업의 안정적 관리기반도 마련”
   1) 여·야 공동발의(9.11)를 추진한 「부동산개발사업관리법」 이용

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※해당 내용은 금융위원회 보도자료를 요약한 내용입니다.

출처 : 보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회