(23.07.25 공통뉴스) 전세사기 막기위해 강화된 보증보험, 지금은 양날의 검

보증보험의 종류

1. HUG
   보증료율이 높지 않고 특정 계층에 속한다면 할인 혜택까지 받을 수 있는 실속형 상품
   보증료율 : 아파트 = 연 0.115~0.122%, 단독. 다중. 다가구 기타 주택 = 연 0.139~0.154%
   보증한도 : 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위 채권 금액
2. HF
   가입대상 주택 범위가 넓고 보증료율이 낮다는 장점 보증한도가 생각보다 낮기에 전세금이 높은 상급지 주택에게는 적합하지 않음
   보증료율 : 연 0.02~0.40%
   보증한도 : MIN(4억원 - 기 이용 전세자금 보증잔액, 임차보증금 x 80% - 기 이용 전세자금 보증잔액(or 보증신청 금액), 연간 인정소득 - 연간 부채상환 예상액 + 상환방식별 우대금액 - 기이용 전세자금 보증잔액)
3. SGI
   가장 높은 한도를 자랑 생각보다 보증료율이 높다는 단점
   그만큼 한도가 높기 때문에 상대적으로 전세금이 높은 수도권 아파트에 적합
   보증료율 : 아파트 = 연 0.183%, 기타 주택 = 연 0.208%
   보증한도 : 10억원 이내 범위의 임차보증금

 

보증보험을 강화, 세입자들의 상황은?

1. 변화된 보증보험 가입조건
   공시가격의 1.5배까지 가능하던 전세 보증 한도 → 1.26배로 낮춤
2. 정부의 보증보험 강화 요인
   전세금 반환 보증보험이 전세 사기에 악용되는 것을 막기 위함
   → 무자본 갭투자 사기 : 전세 보증금으로 빌라를 사들인 후 사라짐
   BUT! “전셋집 구하기가 그야말로 하늘의 별 따기”
   → “세입자를 보호하기 위해 내놓은 정책이 도리어 세입자들을 궁지로 내몰고 있다”
3. 집주인과 세입자의 다른 의견
   1) 집주인
   → 나가는 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하기 때문에, 깎아줄 수 없음
   2) 세입자
   → 보증보험에 가입하지 않고도 전세 계약을 할 수 있지만, 보증금 떼일까 불안 ∴ 계약을 포기
   → 비용 지출이 큰 반전세 또는 월세를 선택

 

전세 보증보험 가입 한도

 

헐떡이는 사람들

EX. 전세 2억원 빌라 (세입자 입장)

→ 전세 보증한도는 1억 7,000만 원

→ 보증금 차액 3,000만 원에 대하여 월세로 돌려 보증금 1억 7,000만 원, 월세 15만원의 조건 계약

EX. 보증금 3억 7,000만원 빌라 (집주인 입장)

→ 공시가격 2억 9,000만 원까지 내려감

→ 집 보러 온 사람들 대다수가 보증금을 2억 7,000만 원까지 내리라 함

→ 8,000만 원을 대출받아 세입자를 내보내야 할 판

 

2024년 1월부터 달라질 전망?

1. 기존 계약 갱신이나 재계약 때에도 보증 한도가 줄어든다
2. 정부는 임대사업자가 가입하는 ‘임대보증금 반환 보증보험’의 가입 요건도 일반 전셋집과 똑같이 ‘공시가의 1.5배’에서 ‘공시가의 1.26배’로 낮추는 방안을 추진 중

 

고종완 한국자산관리연구원장님 말씀

“임대 주택 수나 보증금 등에서 전세 사기와 관련성이 있다고 보기 어려운 집주인에 한해서라도 가입 요건을 탄력적으로 적용하는 방안이 필요하다”

 

 

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※주관적 의견

갑작스레 변화된 보증보험에 대하여 많은 사람들의 혼란을 가중시키고 있다. 집주인과 세입자가 동시에 혼란이 와 울며 겨자 먹기로 반월세를 선택하는 세입자도 생기며, 공시가격이 내려가 오히려 세입자를 내쫓아야 하는 집주인들도 생기고 있다. 이러한 부작용으로 집을 구하는, 파는 사람 모두 어찌해야 할 갈피를 못 잡는 상황이니 고종완 원장님 말씀대로 가입요건을 탄력적으로 적용하는 방안을 내놓아야 한다.